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征地拆迁过程中房子被认定为违章建筑怎么办 “住改非”房屋拆迁的补偿安置标准,究竟该怎么计算
2019年12月5日  土地纠纷律师

 陈潮辉北京拆迁安置律师,现执业于湖南勤人坡律师事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

  

征地拆迁过程中房子被认定为违章建筑怎么办

征地拆迁过程中房子被认定为违章建筑怎么办


违章建筑,从严格意义上讲,是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。


2008年1月1日起,《中华人民共和国城乡建设规划法》正式实施,自此,城市和农村正式告别房子可以随便建的时代,无论是城市国有土地上建房还是农村集体土地上建房,都需要符合城乡规划,先经过规划行政管理部门的审批,按照审批后的规划图进行建设。


然而,法律虽然颁布实施九年多,普法工作尤其是农村的普法工作没有及时跟上,老百姓又尤其是农村老百姓很多并不了解这部法律,加上改革开放30多年来农民腰包鼓了,大搞建设的热情被点燃,于是,我国农村形成了法律意义上数量庞大的违章建筑。未经审批建房、违规改扩建、在耕地上擅自建房等等都属于此列。


可奇怪的是,这些所谓的违章建筑,平常住得好好的,建造之时,建好之后的很长一段时间都没有人说什么,一遇到征地拆迁,就变成了违章建筑,这是因为拆迁方要以拆违的名义推动拆迁进度,达到降低补偿的目的。


举个例子:假设一个拆迁项目有50户涉及到违建,按照正常补偿,平均每户需要支付100万的成本,总计补偿成本是5000万,那么,现在把这50户全部认定为违建,假设平均每户支付20万的补偿,总计为2000万,只这拆违这一招,就可以节约3000万的补偿成本。


我们假设50户当中有2户有意识通过法律途径,给这些走法律途径的按照正常补偿,那么两户共增加160万的补偿成本,整个拆迁补偿成本是2160万,拆迁方仍然节约2840万补偿成本。




搞清楚了问题的本质,那么如何应对就非常简单了。结合实际办案经验,爱土征地拆迁律师团认为,即便自己的房子被认定为违法建筑,仍然可以通过以下几步来争取到公平合理的补偿。


第一步:遇到房子被认定为违建不要慌


前面我们讲过,我国尤其是在我国农村,形成了数量庞大的违章建筑,所以,违建不是你一家的事情,即便在你们村组,也绝不可能只有你一户违建,既然这是一个具有历史原因的普遍性问题,那么国家从社会稳定的角度,会采取审慎的方式来处理。


第二步:想一想有没有什么能够证明你的房子合法的文件或资料


很多违建的形成有十分具体的原因,比如,只办理了土地使用证,没有进行规划审批;因为房屋破损严重而进行了改扩建;具备了申请宅基地的条件但是村里不批、镇里不批,你不得不在农用地上建造;当地曾经有过政策,让大家可以按照一定条件进行自建房屋等等。


如果能够找到一些证据资料可以证明你当初建这个房子有一定的客观原因或政策条件,先把资料拍照和录像,并将资料保管好。


第三步:咨询专业征地拆迁律师,看看拆迁程序是否合法


如果你的房子确实属于违建,从严格的法律意义上来说,不但可以直接强拆,而且还可以对你处以罚款。所以,除非你的房子证件齐全,产权清晰,否则,在征地拆迁过程中,遇到房子被认定为违建,你不能执念于自己的房子是不是违建的问题。因为这个时候,拆迁方是把自己认为自己是守法者,而你虽然有各种情有可原,但是违建的事实无法改变,是一个违法者,一个守法者与违法者是没有办法平等对话的。


遇到这种情况,你唯一能做的就是把对方从守法者的神坛上拉下来,让他也变成一个违法者,这样你们才有机会公平对话。所以,我们要把注意力转移到拆迁方上去,如果对方的拆迁程序违法,认定违建程序违法,那么,我们就可以后发制人,拿起法律武器,痛打对方的违法点,迫使拆迁方作出让步,来跟你谈一个你可以接受的补偿。


以上知识就是对相关法律问题进行的解答,征地拆迁过程中房子被认定为违章建筑的,被拆迁人可以通过收集房屋是合法的证据、委托专业律师等的方式维护自己利益。读者如果需要法律方面的帮助,欢迎到进行法律咨询。




“住改非”房屋拆迁的补偿安置标准,究竟该怎么计算

“住改非”房屋拆迁的补偿安置标准,究竟该怎么计算


“住改非”房屋,是指设计审批用途或房屋产权证登记用途为住宅房屋的,在实际使用过程中,改为商业经营、办公、生产等非住宅房屋用途。


确切的讲,“住改非”不是一个法律术语,在法律法规中也没有这样的表述。是大家对把原住房改为生产、经营用途房屋的一种通俗叫法,但是现在却真切的出现在征收拆迁工作中。


比如一户家庭将自己临街的两层楼房,将一楼临街的房屋改成门面经营小生意,并且办理了营业执照,也一直在依法纳税,但是房屋产权证上并未做变更,房屋用途依然是住宅性质,这个就是所谓的“住改非”。




“住改非”房屋拆迁有没有统一的全国补偿标准


对于“住改非”房屋,究竟是按照住宅用房来补偿,还是按照经营性用房来补偿呢2003年《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中做出规定,对拆迁范围内,产权为住宅,但是已经依法取得营业执照经营性用房的手续,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当的补偿。


也就是说,“住改非”房屋在拆迁时可以根据实际情况来给予补偿,不能只因为产权证上的住宅性质就按照住宅用房给予补偿,但是具体的补偿办法还是要由各地方来制定。


各地对于“住改非”房屋拆迁补偿都有哪些规定


各个地方也针对“住改非”都有自己的规定,部分地区甚至可享受商业房的补偿政策。


黑龙江省《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》第三十二条规定:拆迁的住宅房屋用作经营使用,且符合下列条件的,货币补偿金额按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定:拆迁通告发布前依法取得营业执照等经营手续、税务登记证并有纳税记录;房屋所有权证书、营业执照等经营手续和税务登记证注明的营业地点一致。


丽水:“住改非”房屋可以享受商业用房的补偿政策


比如浙江省丽水市就有这样的规定,在拆迁公告公布前近两年以上在经营的,能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件,并能按时签订拆迁补偿协议的,可以享受商业用房补偿政策。


沈阳:按照商用房评估价格70%补偿


沈阳市对于“住改非”也有非常明细明确的规定,《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十条:“对利用地面一层住宅从事经营房屋符合下列条件的经营部分,选择货币补偿的,可以按照经营性非住宅房屋房地产市场评估价格的70%标准补偿,并可享受住宅房屋临时安置补助费、搬迁奖励费,但不给予停产停业损失费补偿:


房屋征收决定公告时,正在经营且依法取得营业执照,连续经营时间超过两年以上;


依法取得税务登记证并有两年以上纳税记录;


营业执照的营业地点与被征收房屋的位置相一致;


2011年8月1日《沈阳市城乡规划条例》施行前,已实际经营的房屋。”


所以,对于“住改非”房屋如何补偿,目前尚未有全国性统一规定,其补偿标准主要依据是各地的地方规章。


以上知识就是对相关法律问题进行的解答,通过上文的分析,对住改非房屋拆迁补偿安置标准国家是没有明确规定的,一般由各地的地方规定的标准进行补偿的。读者如果需要法律方面的帮助,欢迎到进行法律咨询。





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陈潮辉——土地纠纷律师

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