土地纠纷律师

您当前位置: 首页 律师文集 房屋租赁
文章列表
房屋承租人优先购买权的行使和限制
2018年7月9日  土地纠纷律师
  
  国有单位甲有一临街门面房,原租赁给乙、丙、丁(甲的下属)三户;2006年因乙、丙拖欠租金,甲又将该门面房全部租给丁个人,由丁个人负责收取房租,统一上交。后丁经甲同意又与乙、丙分别订立了租房合同。2007年5月,甲将该房屋拍卖给了戊。乙、丙得知后向法院起诉,要求确认甲与戊之间的买卖合同无效,乙、丙有优先购买权。甲则辩称,与乙、丙无租赁合同关系,乙、丙不存在优先权,且已将卖房信息预先告知了乙、丙。戊则称房屋是拍卖取得,完全有效。
  房屋优先购买权的主体范围:次承租人问题
  房屋承租人的优先购买权,是合同法上一项重要的制度,其不仅仅关系到对不动产的合理有效利用,而且涉及多方当事人利益的平衡和调整。但是现行立法规定却过于粗疏,在审判中如果简单处理,很容易使各方利益失衡,形成连锁纠纷。
  合同法第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(下称民法通则解释)第一百一十八条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
  相比合同法的规定,民法通则解释较具有可操作性。但与实际发生的情形相比,上述规定远远无法规范现实中各种相关纠纷,如前述案中次承租人优先购买权行使问题,需要进一步细化和完善。
  一般情况下,承租人作为优先购买权的主体并无争议。但是现实中多发生的是承租人又将房屋转租给次承租人,次承租人作为房屋的实际使用者,常常对房屋进行装修,或通过经营积累了一定的地理商业优势等无形资产。此情况下,次承租人是真正的承租人,保护次承租人的优先权符合立法者的本意,次承租人应当具有优先购买权。而次承租人取得优先购买权的前提是:1.所有权人同意转租的;2.所有权人默示同意转租的(即所有权人明知转租而不表示反对的,如果其反对可以立即通知解除租赁合同,则转租合同自然对其无效)。
  上述案例中,乙、丙作为次承租人,应当具有优先购买权,理由是:1.合同虽然具有相对性,但是法律规定了经过出租人同意可以转租,即转租不损害出租人的利益,且经过其同意视为对其有约束力,其在出卖房屋时应当通知次承租人。2.从有利民生、保护弱者角度讲,出租人、承租人、次承租人之间,次承租人处于弱势地位,即次承租人更需要该房屋。出租人及承租人既然将房屋出租和转租,其对房屋的需要仅限于以其为赢利工具。3.从有利于生活、生产,有利于物尽其用的角度讲,次承租人可能对房屋进行了装修,也可能经过经营形成了一定的商业无形资产,如果不予保护会造成损失。4.承租人将租赁物又出租给次承租人,不能视为仅转让了合同部分权利,而应视为全部权利,包括优先购买权的一并转让。故应当赋予次承租人优先购买权。
  另外,需要说明的是,如果房屋存在多个次承租人的,应当把优先权赋予最终实际使用房屋的次承租人。
  房屋优先购买权的性质
  优先购买权是承租人的一项权利,但是该权利的行使受诸多因素的限制,要对其进行有效的保护,并同时照顾到房屋所有人、第三人之间利益的平衡,就应当明确该权利的性质。目前较为常见的观点有:(1)认为优先购买权是“形成权”,即承租人可以单方意思表示使合同归于消灭。(2)认为优先购买权是“物权”,即认为其是法定权利且可直接对抗第三人。(3)认为优先购买权只是优先缔约之请求权。
  笔者同意该第三种观点:(1)形成权是以单方意思表示便可以引起法律关系改变,而优先购买权的行使前提是出租人同意出卖房屋,这并不以承租人的意志为转移。(2)优先购买权是基于租赁合同产生的,租赁权尚不是物权优先购买权,亦不应界定为物权。可以直接对抗第三人的权利不一定都是物权,物权必须是法定的;内容法定,种类也是法定的才叫物权;优先购买权尚不是法定的物权种类。(3)优先购买权内容只能是两项,其一是优先,其二是购买。优先是购买的定语,本质上是购买,是一种合同行为,须由双方当事人的合意(即出卖人作出出卖的意思表示和购买人作出购买的意思表示)。而要保障承租人的优先权就必须强制出租人履行通知的义务。只要出卖人谨慎地履行了通知义务;租赁人也就完全有机会依据自己的条件实现优先购买的权利。而即便是承租人无优先购买的条件,在物权变动前出租人亦应善意的通知承租人,以便承租人尽可能做好相应的准备以减少损失。
  综上所述,优先购买权既然是优先缔约之请求权,则对于出租人拍卖房屋时,应当通知承租人参加拍卖,但是不能适用同等条件优先购买,而是价高者优先购买。而认为出租房屋不得拍卖则对房屋所有人的所有权限制过重,对优先购买权扩张过多,显然是不公平的。如果出租人未尽通知义务,承租人除有权请求买卖合同无效外,如因种种原因不被法院支持的,还可以继续租赁(即买卖不破租赁)及提出无法购得房屋的损害赔偿之请求,以促使租赁合同双方善意履行合同。
  房屋优先购买权的行使与限制
  1.出租方的通知义务与承租人优先购买权的行使
  出租方的通知义务是承租人行使优先购买权的基础。出租方出卖租赁房屋的应提前三个月通知承租方。照合同法规定应在合理期限内通知承租方,但未说明合理的期限是多少天。出租方的通知义务是法定的义务,但是在下余租期不足三个月时,提前通知的天数应是下余租期数而不应强求为三个月,因为合同到期,承租人便无优先购买权(出租人若不出于善意,就干脆不通知承租人,待合同到期后再出售)。通知的内容一般应为以何种价格出卖房屋以及交款方式。在承租人承诺前一般不得变更房价。
  出租方必须谨慎履行通知义务,否则有可能导致其房屋处分行为无效。
  承租人接到出租人通知后,一般应在合理期限内表示购买或者不购买。如愿购买即按照要求交付房款,或与房主进一步协商并订立合同。
  承租人若在租赁期内未接到通知而房主出卖了租赁房屋,承租人有权提出优先购买的诉讼,请求确认房屋买卖合同为无效,并以相同的条件优先购买该房屋。
  2.优先购买权行使的限制
  虽然优先购买权利的行使可以针对购买房屋的不特定第三人,但优先购买权并非是一种物权,也不是形成权,它的行使必然受到一些阻却因素的限制,使承租人无法实现或不能完全实现优先购买权:(1)农村集体土地的住宅出租给本集体外的承租人,承租人不享有优先本集体组织成员的优先购买权,即出租方将该房卖给本集体成员时无须通知承租人优先购买。(2)单位集资的小产权房在本单位内转让的,无须通知承租人优先购买。(3)共有房屋在共有人之间转卖的无须通知承租人优先购买。(4)欲拍卖的房屋,无法适用优先购买权的规定,但是应提前通知承租人有权参加竞买。这是因为拍卖的规则是价高者得之,公平竞争;而优先购买权的行使则是等价先得之,显然无法同步。但有部分观点则认为,租赁房屋不得进行拍卖,这种观点值得进一步商榷。(5)国有房屋的处分,一般需进行拍卖,无法完全适用优先购买权的规定,理由同上。
  在前述案例中,因甲系国有单位,其固定资产的处分应经拍卖程序,故无法完全适用优先购买权。
  承租人主张出租人与第三人买卖合同无效的善后处理
  1.买卖双方本是一种民事行为,以双方合意为基础,但是由于优先购买的规定,买卖合同可能出乎第三人意外被宣布无效,显然这对第三人是不公平的。合同无效后第三人所受到的损失应当可以向出卖人追偿。
  2.当法院依承租人的请求宣告合同无效后,因为某种原因(如市场价格因素)出租方不愿再出卖房屋,或者承租方不愿购买该房屋,或出租方、承租方均不愿再买卖该房屋,这时法院是否有权强制一方或双方完成交易行为呢?笔者认为,法院不宜强制双方交易,仍应以双方合意为基础。法院过多的干预必然损害一方的利益,在没有明确依据的情况下,法院不宜干预双方交易行为。法院依法宣告前一个购房合同无效,并不必然导致后一个合同生效,后一合同的生效仍然以双方的合意为基础。宣布前一合同无效是对出租人不通知承租人的惩戒,但是强制双方成交则缺乏合同依据和法律依据。
  3.第三人已经善意取得该房产的,不宜宣告买卖无效。善意第三人已经依法办理了房产过户手续,按照物权法第一百零六条的规定,财产所有权已经转移,即便买卖合同无效,也不影响第三人对房屋的善意取得,这时承租人不可能取得该房屋,只能向出租人请求赔偿。
  


来源: 土地纠纷律师  


陈潮辉——土地纠纷律师

13802974203

扫描二维码

掌上律师解烦恼

微信扫一扫

掌上律师解烦恼

All Right Reserved Copyright@2022 版权所有 土地纠纷律师 法律咨询热线:13802974203 网站支持:大律师网 网站地图