土地山林纠纷律师

上周末，北京又有多个楼盘推出新房源。市场观望的持续使入市的项目定价颇为谨慎，不论是刚需盘还是改善盘，均选择了低价入市。甚至像首开常青藤(楼盘资料 业主论坛)这样的多年老盘推出的90套特价房，相比该项目两个月前的价格，直降了近万元/平方米。价格的松动也直接导致这些项目的热销。业内人士表示，在信贷不松、政策也毫无刺激之下，能够促使购房人走出观望出手置业的因素只有合理的价格，从目前开发商的定价来看，以价换量显然也成了开发商的共识。低价入市楼盘成交不错上周末，泰禾一号街区、首开常青藤、泰禾拾景园、金地格林云墅(楼盘资料)、中海枫丹公馆这几个纯商品房都推出了新房源。从这些项目开盘当天的认购情况来看，多数项目取得了不错的销售业绩。比如，泰禾一号街区，该项目开盘推出520套房源，认购461套；首开常青藤推出90套特价房源，当天认购率达到约九成。不仅是刚需盘销售情况较好，作为核心区改善型楼盘的中海枫丹公馆，上周末首次开盘也实现了较好的认购态势。从中海枫丹公馆开盘现场来看，除了低楼层的房源和400平方米的超大户型房源之外，楼层较好的改善型户型基本销售一空。之所以销售向好，在东亚新华地产(东亚上北鑫座 东亚逸品阁)营销中心总经理贾玉鹏看来，主要还是开发商谨慎、合理的定价所致。“可以说是都降了。”贾玉鹏说。以泰禾一号街区为例，该项目去年底首期入市，价格约32000元/平方米，而本期开盘价格约30000元/平方米，开盘当天还推出购买50平方米以下房源减12万、50-70平方米的房源减21万，超70平方米的房源减29万的活动。此外，开发商精装修赠送力度也有所增加，在原来的基础上进一步赠送约2万元的家电组合。与泰禾一号街区同属一个板块的泰禾拾景园，上周末首次推出一栋楼70余套房源，之所以成交40余套，也与其降低价格预期有关。该项目最初的价格预期为33000元/平方米，而实际开盘价格约29000元/平方米，再加上家电赠送，可以说是在原先的价格预期的基础上以不到9折入市。不仅是泰禾不再扛价，首开常青藤上周的90套特价房，相比两个月前的售价，几乎直降近万元/平方米。包括中海枫丹公馆这样的核心区改善盘，不到65000元/平方米的价格送精装修，远不及该项目最低预售审批价格89696元/平方米。差异化推盘 开发商急成交楼市观望情绪蔓延数月，成交不济，现金的回笼成了各房企的首要目标。也正因此，才形成了开发商普遍降低价格预期以求走量的态势。与此同时，一些开发商也开始选择退出差异化的产品来千方百计促成交。以金地格林云墅为例，该项目上周末推出10套叠拼产品以及部分商业产品。对于一次只加推10套新房源，某国企开发商表示，显然这是市场不好的时候，开发商惯用的“小步快跑”策略。从开发商只推10套新房源，实际上也可以看得出项目的意向购房人的积蓄数量不足。一次推少量房源，不仅可以较有把握地实现成交，而且也可以营造开盘热销的氛围。另外，某国企开发商分析，现在市场成交主体还是刚需产品，开发商对这一层次的购房人争抢激烈。金地格林云墅暂停主推洋房产品，而转向别墅，实际上也存在避开市场竞争热点的意图。“尤其是同时推出该项目的商业街产品，开发商可谓是只要能回款，什么产品都不再捂着了。”该房企人士说。事实上，为了加快回款，开发商早在几个月前就拿出一些“压箱底”的产品开卖了。比如，龙湖时代天街(楼盘资料 业主论坛)在几个月前，就大量销售地下储藏室。刚需唱主角北京楼市连续3周成交破千套房企低价策略的撬动下，部分处于观望中的购房者逐渐进场。根据亚豪机构统计数据显示，上周（6.23-6.29）北京商品住宅共成交1169套，环比之前一周涨幅达到14%，这已是6月份以来连续3周成交量超过千套。支撑当前楼市成交缓步上升的主要力量仍然来自刚需项目，从楼市成交量排行榜来看，排名前十的除改善项目臻园(楼盘资料)外，4个项目成交均价在2万以下，其余5个项目成交均价均在2万左右，其中保利春天派、滟澜新宸(楼盘资料)、金第梦想山(楼盘资料 业主论坛)及首开·熙悦山均为6月新入市楼盘。对此，亚豪机构市场总监郭毅分析表示，北京刚性需求始终旺盛，尽管在市场、政策等多方因素叠加作用下，市场心理陷入短期观望期，但购房者对住房的刚性需求并未减少。在此情形下，房企一旦出现实质性让利行为，就会吸引部分处于观望中的购房者入市成交。近期降价楼盘开盘当天去化率几乎都在七成以上，则很好地反映出市场对房企实质降价的认可度和接受度。 本版文/张蛟部分上周开盘的项目首开常青藤物业类型：普通住宅地址：东坝东五环七棵树出口向东200米装修：精装户型：93-98平方米三居开盘价格：35000元/平方米位于东坝板块的首开常青藤，上周末再次推新房源。据了解，该项目在4月26日曾经入市过一批房源，当时的价格约42000元/平方米，而上周末推出的90套特价房源价格为32000元/平方米左右，直降万元/平方米。在价格的刺激下，该项目也获得了市场的较高认可度，开盘当天认购超九成。实际上，该项目上周末特价房的价格不仅比前期直降了近万元/平方米，32000元/平方米的价格甚至比该项目挂牌出售的二手房价格还要低。一位二手房中介介绍，他所在的门店有两个客户上周末在常青藤买了新房，而之前这两个客户已经多次与房主讲价，都快进入最终成交了。“没办法，新房的价格比二手房的价格还低了1000多元/平方米，而且新房还赠送精装修。”该二手房中介说。对此，业内人士表示，作为上市公司的首开，为半年报冲业绩而选择低价销售并不意外。事实上，首开常青藤的销售压力确实一直存在。据北京市房地产交易管理网信息显示，2014年首开·常青藤(楼盘资料)共取得15个现售商品房住宅的销售证，可销售房源493套，而实际网签仅52套，销售率10.5%。据介绍，本次推出的房源不仅价格颇具吸引力，还具有准现房的优势。销售人员表示，上周新推的房源基本都进入了室内装修阶段，今年10月份就精装交房。再加上该项目已经入住多年，购房人基本上即买即享成熟生活。泰禾一号街区物业类型：商业立项LOFT地址：通州东五环京津高速通黄路出口2A方向南行800米装修：精装户型：40-80平方米LOFT开盘价格：30000元/平方米泰禾一号街区上周末再次开盘，推出520套房源，当天认购461套。产品相比去年年底几乎没有改变，户型面积集中在40-80平方米户型，其中52-56平方米的产品为两居，60平方米以上户型即可做成三居。层高4.5米的LOFT颇受购房人欢迎。之所以逆市中有这么多购房人持续关注泰禾一号街区，与该项目的价格调整不无关系。据了解，该项目本次开盘价格为30000元/平方米，相比之前售价降了2000元/平方米，而且在开盘当天，还推出购买50平方米以下房源减12万、50-70平方米的房源减21万，超70平方米的房源减29万的活动。此外，开发商精装修赠送力度也有所增加，在原来的基础上进一步赠送约2万元的家电组合。“价格自然是本次热销的一个重要因素，不过，泰禾一号街区自去年年底首次入市以来，确实也一直受到购房人的关注。关键在于空间的利用率，小户型的LOFT做成两居，甚至三居，完全可以满足购房人自住的需求，甚至几年都不需要再考虑换房。”销售人员说。在该项目样板间，尽管几个卧室都较小，但功能性完全可以实现。从实地探盘来看，在东五环化工桥上京津高速，大约5分钟即可到达该项目现场。同时，该项目所主打的“三轨交汇”，从其区位图可以明显看到，目前距离该项目最近的地铁站是亦庄线的次渠站。“未来还将有两条轨道交通在次渠站这里交汇，”销售人员说，“不过地铁站位于项目的东南角，坐车需要几分钟。”中海枫丹公馆物业类型：普通住宅地址：朝阳建国门桥东南1000米装修：精装户型：80平方米转角户型、120-180平方米东西向三居、400平方米南北向四居开盘价格：65000元/平方米一直以来，核心区鲜有商品房供应，上周末，位于建国门桥板块的中海枫丹公馆入市，引起了购房人的关注。据了解，该项目上周六首度开盘。开盘当天，除了低楼层的房源和超大面积的大户型房源外，相对楼层较好、户型面积适中的房源基本销售一空。对此，业内人士表示，中海枫丹公馆这样的核心区楼盘，仅凭借其优越的区位优势，便可以预期到其受关注程度。再加上开发商的定价策略也相对谨慎，这两项关键因素保证了中海枫丹公馆的认可度。在中海枫丹公馆开盘现场，一位购房人表示，留意到中海枫丹公馆有一阵了，但从来没有确定要买，直到该项目最终的价格透露出来，全家人才迅速决定在这里置业。这位先生说，“建国门区域，周边的二手房都突破50000元/平方米了，而中海枫丹公馆65000元/平方米的价格，还送看起来还不错的精装修。如果要买二手房的话，不仅户型老旧，装修也将有一笔不小的开支。因此，索性买新房更合算。”由此，不难看出购房人对中海枫丹公馆定价策略的认可。与此同时，在开盘现场我们注意到，该项目的转角户型80平方米，显然不适合于改善型置业，而65000元/平方米的单价也肯定不适合刚需客户。但即使这一不太能满足生活需求的户型也一样颇为抢手。有一位购买转角户型的购房人坦言，恰好手头有一个购房资格，买中海枫丹公馆的转角户型，就是为了投资的。“简单讲，就是看中了这个项目的地段，而且价格也不离谱。”泰禾·拾景园(楼盘资料)物业类型：普通住宅地址：通州亦庄光机电产业基地核心区装修：精装户型：85平方米两居、96平方米三居以及126平方米四居开盘价格：28800元/平方米据了解，泰禾拾景园上周日首次开盘，推出一栋楼72套房源。知情人透露，泰禾拾景园开盘当天成交约40余套。对此，台湖某开发商分析认为，泰禾拾景园开盘销售六成，虽然相比同区域、同一开发商的泰禾一号街区的销售情况相比逊色不少，但作为普通住宅项目，在当下楼市低迷的背景下也并不算差。台湖某开发商表示，泰禾拾景园能够开盘销售超六成，同样是得益于其较低的入市价格。据了解，泰禾拾景园之前的预期价格为33000元/平方米，而上周末开盘价格为29000元/平方米左右。不仅如此，泰禾集团同样给该项目的精装修做出了升级，附赠两万元左右的家电组合。“按照其预期价格计算，实际的开盘价加上精装修的升级，拾景园相当于是以差不多9折的大折扣入市。”台湖某开发商说。价格策略以外，泰禾拾景园在产品规划上，也恰恰契合了当下楼市的主力购房人。据销售人员介绍，本次入市的房源中，涵盖了85平方米两居、96平方米三居以及126平方米四居。可见，三种面积的户型，都做到了使用功能的最大化。值得一提的是，泰禾拾景园未来还将规划建设一所幼儿园，一位购房人表示，所有的商业配套在整体入住、人气提升之后，都会自然而然丰满起来，唯独教育资源需要先天优势。这一幼儿园的规划，是该项目吸引其出手的重要因素。(北京青年报)
来源: 土地山林纠纷律师