土地山林纠纷律师

    买卖宅基地上的房屋无合同拆迁补偿应归谁
   
    案情介绍
    李先生家在某镇某村，和李先生的叔叔一家原先是隔壁邻居，后来因为李先生的叔叔做生意挣了点钱，在镇上购买了商品房，家里的房子要处理掉，正好李先生的父亲想买下来，所以1995年李先生的父亲从李先生的叔叔处购买了一处宅基地及上面的房屋，但是由于李先生的父亲和叔叔是亲兄弟，所以也就没有留下任何凭据，老兄弟两个商量的一下，房价8万，三年付清，房屋随即就交给李先生父亲一家了，2006年听闻要拆迁了，这是大家盼了多少年的好事情，可以改善居住环境了，这是大家梦寐以求的事情，而且都听说补偿不低的，这让李先生一家更是高兴，2006年6月份，村里面开始有动迁公司的人进来了，问到他们家的时候，把情况跟动迁公司的人讲了一下，动迁公司的人说“我们是看宅基地证的，证上登记的是谁我们跟谁签协议，至于你们钱怎么分我们不管。”李先生的父亲找到李先生的叔叔后研究，没想到李先生的叔叔不承认曾经把自己的房子卖给李先生父亲的事实。只说把自己的房子出租给李先生的父亲，租金6万，分三次支付。
    李先生的父亲将李先生的叔叔告到法院，请求确认房屋买卖合同的事实且合法有效，并请求法院判令原告得到拆迁补偿款。
    本案经过三次庭审，法院最终判令买卖行为合法有效，150万动迁款归原告所有。
    代理律师意见：
    一、本案被告将系争房屋出售给原告一家的事实是非常清楚而且毋庸置疑的。
    1、该房屋自1995年就交付给原告一家使用的事实是清楚的，这一点被告也无法否认，从1995年至今已经超过14年了，这12年中是原告一家对该房屋进行的装修维护，也是原告一家在该房屋内居住使用。
    2、6万多元的购房款早已经支付给了被告，只是由于原告和被告的这样亲戚关系，所以当初才没有留下签字的字据。但是这节事实是存在的，而且有录音为证。
    3、原告和被告的房屋买卖行为，整个某村民都是清楚的，而且该村村民委员会也是非常清楚的，因此才肯在证明上盖章确认，原告认为村委作为村集体的管理部门，其出具的证明是当然有效的，当然原告也希望法官能够到居委会到村里面去调查，去核实。
    4、所谓租借一说不合常理，先不论原告提供的录音中被告多次提到了将房屋出售给原告的事实，单就租借一事本就不符合常理，原告自己有房子住，而且原告一家足够居住，因此不会再租其他人的房屋，而且十年8万元，也是不可能，因为1995年的房价镇上的商品房也不过就是7到8万的样子，甚至更低，原告不可能每年花几千元租一套农村的房子，这显然不符合逻辑。
    5、租借一说显然是被告在此颠倒是非，显然是被告被利益冲昏头脑，向法庭做出的虚假陈述，房屋买卖一事不仅原告被告清楚，整个村的人都清楚，本场诉讼整个村甚至外村的人都在关注，如果被告依靠编造事实而获取不合法的利益，原告相信被告如何面对乡里相亲。
    原告始终认为，应该还原事实真相，如果事实没有办法查清，那么公证的判决就无从谈起。
    二、原告和被告之间的买卖协议是否成立是否有效。
    这个问题也是无法回避的问题，因为这直接关系到动迁款的分割。原告对这个问题的观点是协议依法成立并且有效。
    1、房屋买卖合同是成立的。《合同法》第37条明确规定“应当采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行了主要合同义务，对方接受的，该合同成立”这个条款再明白不过的说明了尽管本案中原告和被告没有签订书面的协议，但是由于双方的合同义务都已经履行完毕，而且双方均已经接受，因此房屋买卖协议是依法成立的。
    2、房屋买卖合同是有效的。本案房屋交易的标的是宅基地上的房屋，有其特殊性，国家对于宅基地房屋的转让有严格的限制，但是需要特别的强调的是法律并没有禁止宅基地买卖，没有任何一条法律规定宅基房屋禁止买卖，只不过法律对于宅基地房屋的转让有严格的限制，要求房屋的购买方和出售方均应当是本集体经济组织成员，因为宅基地是不能向本集体经济组织以外流转的。
    对于这一点可以从一下法律规定中的到明确的答复
    《土地法管理法》第62条规定中明确“农村村民出卖出租住房后，再申请宅基地的不予批准”，该规定明确了农村村民可以出卖宅基地房屋的事实。
    《物权法》第153条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”
    《物权法》第155条规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”
    上述物权法的规定也同样明确了一个事实就是法律并没有禁止宅基地房屋的转让，
    三、系争房屋所有的动迁款包括宅基地的动迁款均应该由原告享有。
    1、刚才原告多方面论述了本案系争房屋买卖行为合法有效，主要是说明一个问题，合法的买卖行为土地和房屋是不可分的，有谁听说过正常的房屋买卖仅买了房屋而没有买土地，我们国家规定地随房走，或者房随地走，房屋买卖行为有效，那么土地当然也属于买受方这是非常明白的道理。否则那买卖行为的有效性体现在哪里？
    2、原告在系争房屋动迁中获得的补偿与本案无关。
    认定原告和被告房屋买卖行为有效就会造成原告拥有两块宅基地的说法是错误的，一方面法律并没有规定如果买卖的结果是两块宅基地那么买卖就是无效的，另一方面原告家中也不会出现两块宅基地的结果，因为原告原先的宅基地是在80年代初分配的，当时原告的两个女儿都没有成家，现在两个女儿都成家了，都需要土地建房，而且他们的户口也都在本集体经济组织，所以以两块宅基地不符合政策为由否定买卖的效力是没有法律依据的。
    四、将所有动迁款支付给原告并不损害被告的权益。
    该宅基地被告已经出售给了原告，那么出售后被告就不应当享有该房屋的任何权利，也没有任何居住和使用权，那么拆迁安置也就不应该再安置一个对于被拆迁房屋没有任何权利的人，对于失去宅基产生后果，被告应该有充分的预计，房屋卖出后当然不能再享受任何权利。
    本案是一起非常典型的农村房屋买卖后动迁的案例，类似情况非常多，也很有代表性，希望通过本案的审理给类似的案件处理确定一个标准。


来源: 土地山林纠纷律师