3月份的全国房地产市场春光无限，光看数据就很振奋人心。中原监测的40个城市数据显示，3月商品住宅成交量创2009年以来的七年新高，二线城市成交量为历史新高。其中，天津、武汉、济南均创近七年以来单月成交新高。在去年的中央经济工作会议上，去库存被写入今年经济工作的五大任务之一，成为房地产领域焦点。在中原检测的20个重点城市中，3月份二线城市库存均有减少，其中杭州、合肥、南京库存减少超过三成。需要特别注意的是，合肥、苏州、南京的消化周期仅在两三个月。成交的狂热映射到房价上，根据国家统计局发布的数据，3月份70个大中城市新建商品住宅环比上涨的城市分别有62个，比上月增加15个。其中，厦门、合肥房价环比涨幅最大，分别为5.4%、4.6%。此外，南京、杭州、天津、福州这些二线城市环比涨幅均排在前十位。重点二线城市量价齐上，一场狂欢集体上演，但也有其特殊性。一位浙江开发商认为，这一轮房地产的向好在板块轮动非常明显。长三角城市和热点省会城市集中爆发，而西北和东北大部分城市并没有起涨，沈阳甚至还在下滑的状态。中原研究部总监刘渊告诉界面新闻记者，这一轮表现好的市场主要有两个特征：其一，市场供求面比较好，库存消化周期迅速下降。同时，城市人口增长，对周边城市有吸附能力。其二，受一线城市的传导效应影响。社科院经济研究所研究员汪利娜更看重人口流动，她认为这一轮的上涨是符合人口流动趋势的，都属于人口流入型的城市。但总的来说，这一轮二线城市的普涨离不开政策的导向和刺激。在去库存的大背景下，一线城市政策收紧。二线城市相对比较松，实际的控制力度并不是很大。如苏州、南京、武汉等地虽然出台了限涨、限贷的政策，却并没有影响到市场的成交情况，市场反而在政策刺激下表现更为火热。同时，股票、理财产品过去一年的不景气，也驱使人们将投资理财的热情转向房子。刘渊表示，市场上的需求多为投资需求，而不是短期炒作，是“手上有五六十万元的中产阶级寻找稳定的投资渠道。”另外，还有一部分需求是本来不打算买房的人，看到房价上涨而加入了买房的队伍。但人们更关心的是，眼前这场市场繁荣的真实性如何，还能持续多久？根据国家统计局有关数据，一季度，城镇居民人均可支配收入9255元，同比增长8.0%，扣除价格因素实际增长5.8%。以上收入数据似乎能部分说明楼市的真实性向好。但刘渊却不这么想，“不能只看数据”，要看到市场反弹背后的主要原因。从大环境来看，目前我国处在经济转型期，去库存压力大。除了一线城市和热点二线城市，其它城市人口增长大幅下滑。而且现在的需求是透支了未来的投资需求，有一定的风险。从行业周期来看，房地产的高增长时代结束，进入白银时代。上市开发商们的数据都显示增长放慢，利润水平下降。“理性的话，对待现在的增长应该是谨慎的，不能过于乐观。”刘渊表示。但房地产商们显然非常热情高涨，二线城市的土拍成交火爆，地王频现。如杭州3月成交的一宗地块楼面价高达45368元/平方米，成为当地历史单价地王。合肥3月滨湖区成交的一宗地块总价超过76亿元，成为当地历史总价地王。政府表现则稍显忙乱，两头都要抓。一方面增加土地供应，一方面出台政策对市场进行管控。为了确保市场的稳定，政府在去库存的大背景下，因城施策，避免政策一刀切。如一线城市上海、深圳等进行严格限制，而二线热点城市限制相对轻松的多，苏州、南京、武汉的限涨、限价政策不仅没有起到限制的作用，反而更加刺激了市场的繁荣，激化了新的市场矛盾。正如刘渊所说，政府的救市决心还是超过了控制市场的决心。“限价只是影响表面数字，单纯行政干预改变不了市场上的供求关系”，这并不能从根本上解决当前楼市存在的问题。这一轮的增长主要是外来刺激导致，可不可持续与政策紧密相关，如果政策继续宽松的话，还会持续下去。
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土地山林纠纷律师
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