吴德志律师 北京市达莹律师事务所
1、 新拆迁条例何时公布和实施？
答：新拆迁条例，即《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经于2011年1月21颁布（国务院590号令），颁布之日开始实施。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。
2、 新拆迁条例有哪些新规定？
答：新规定很多，总体来讲有以下新规定或新变化：
1） 取消“拆迁”用词，以“征收”代替；
2） 取消拆迁许可证制度，以征收决定代替
3） 取消拆迁裁决制度，以征收补偿决定代替
4） 废除行政强拆制度，由人民法院统一执行强制搬迁。
5） 明确非因公共利益的建设项目不得实施征收，禁止因商业开发实施征收（拆迁）。
6） 征收的主体由此前的拆迁项目的建设单位变更为人民政府，即征收是政府行政行为，而不是企事业单位的民事行为。
7） 强调征收决定做出之前应当对补偿方案进行充分认证和征求被征收人的意见。
8） 强调评估程序的公正性，评估机构的选择有被征收人决定。
9） 强调必须先补偿，后搬迁。
3、 新拆迁条例对被征收人权利保障有哪些新规定？
答：新拆迁条例从以下几个方面来保障被征收人的权利：
1） 排除开发商的建设单位参与征收的可能性
2） 征收补偿方案应当经过专门认证，并公布，公众有权对征收补偿方案发表修改意见，之后根据修改意见重新公布补偿方案。对旧城区改建项目，被征收人有权要求召开听证会讨论补偿方案。
3） 评估机构的选择有被征收人决定。
4） 房屋的补偿价格必须不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
5） 对于房屋所占土地面积应当进行评估作价，给予补偿。
4、 新拆迁条例实施后，以前已经开始的拆迁项目应用哪个条例？
答：新拆迁条例实施后，以前已经开始的拆迁项目仍然适用旧的拆迁条例，不适用新的征收条例，但是在强制拆迁时，不得实施行政强拆，或者说只能由法院审查后执行。
5、 新拆迁条例所谓的征收是否是指拆迁？
答：新拆迁条例所谓的征收其实就是指此前的拆迁。
6、 征收的前提是什么？
答：新条例的征收是指国有土地上的房屋的征收，不包括农村土地上房屋的征收。征收的前提是因为公共利益的需要，非公共利益项目不得实施征收。
7、 征收是否由开发商进行？
答：新拆迁条例明确规定，征收行为有人民政府实施，开发商等建设单位不得实施征收。
8、 哪个机关发布征收决定？
答：市、县级人民政府作出房屋征收决定，严格来讲市属的区人民政府无权发布征收决定。
9、 发布征收决定的条件是什么？
答：发布征收决定必须符合五个条件：
第一、因公共利益的需要；
第二、该建设项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划；
第三、应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；
第四、房屋征收部门必须拟定征收补偿方案，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见；
第五、征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
10、 房屋征收部门和人民政府在征收中分别充当何种角色？
答：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，是征收行为的主体。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作，是具体办理征收事务的人员。
11、 被征收人应当与谁签订补偿协议？
答：征收补偿协议由房屋征收部门与被征收人签订。房屋征收部门一般是市县的房屋管理部门，如建委、房产局、房管局等。
12、 被征收人是房屋的所有权人，是否包括承租人？
答：新条例明确规定被征收人只有房屋产权人，不包括承租人。
13、 征收补偿方案如何确定？
答：房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。
市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
14、 何谓公共利益？
答：新征收条例规定以下六种情况为公共利益：
(一)国防和外交的需要；
(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
15、 征收是否要求办理规划许可证？
答：新征收条例没有要求办理建设用地规划许可证，但是规定建设项目必须符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
16、 危房改造项目有何特殊规定？
答：对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的项目属于公共利益。对此类项目，在补偿方案方面规定多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。同时规定因旧城区改建征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
17、 征收补偿款中包括哪些补偿项目？
答：新拆迁条例规定了以下补偿项目
1) 被征收房屋价值的补偿款；
2) 搬迁费；
3) 临时安置补偿费；
4) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿费；
5) 征收补助费；
6) 搬迁奖励费；
另外，对征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。
18、 被征收房屋的补偿款如何确定？
答：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
19、 征收评估如何进行？
答：按照以下步骤进行评估：
1) 确定评估机构。房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。
2) 评估实地勘察：房地产估价机构应当到被征收房屋现场逐户进行实地查勘，核对评估对象，做好查勘记录，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，并妥善保管;
3) 勘察确认：由被征收人、房屋征收部门有关人员和实地查勘的注册房地产估价师等共同签字认可
4) 初步评估：房地产估价机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果向被征收人公示7日，
5) 初步评估修正：分户初步评估结果公示期满并修正后，应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当及时向被征收人转交分户评估报告。
6) 评估签字盖章：两名或者两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。估价师不得以印章代替签字。
7) 复核评估:被征收人对评估价值有异议的， 15日内可以向房地产估价机构申请复核评估。
8) 专家鉴定：对复核结果有异议的，15日内可以向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
20、 停产停业补偿如何确定？
答：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
21、 评估机构有谁确定？
答：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。
22、 评估费用、复核费用和专家鉴定费用由谁负担？
答：根据建设部《国有土地上房屋征收评估办法》（征求意见稿）的规定，目前初步确定的收费原则为：评估费、鉴定费的承担由委托人（政府）承担。复核评估费用由房地产估价机构承担。
23、 无法达成补偿协议会有什么后果？
答：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议时，由房屋征收部门报请市、县级人民政府，依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。这一制度相当于就拆迁条例的行政裁决。
24、 政府作出补偿决定意味着什么？
答：政府作出补偿决定相当于旧拆迁条例的拆迁行政裁决书。该补偿决定的内容包括补偿项目和金额以及周转房的安排，同时确定一定的搬迁期限，搬迁期限届满后，政府将向人民法院申请强制搬迁。
25、 政府作出补偿决定后，被征收人怎么办？
答：政府作出补偿决定后，被征收人一方面应当积极主张自己的权利，提出拒绝搬迁的原因，如补偿款数额不足或安置房的问题，另一方面必须及时提起行政复议和行政诉讼，以便延缓司法强拆的到来。
26、 强制拆迁是否已经废除？
答：强制拆迁并没有因为新拆迁条例的实施而废除，具体来说，新拆迁条例废除了行政强拆制度，但是保留了司法强拆制度。
值得注意的是，目前的新条例只正对城市国有土地上的房屋的征收，而对农村集体土地房屋的拆迁制度没有废止，其中就有行政强拆的规定。
27、 法院如何执行强制拆迁？
答：法院收到人民政府强制执行申请后，作为非诉讼执行案件受理。经过依法审查，认为补偿决定合法且没有被行政复议和行政诉讼，而且补偿决定规定的搬迁期限已经届满，法院就会做出强制执行裁定。
28、 遇到断水断电强迫搬迁怎么办？
答：《征收与补偿条例》第27条规定，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。如果造成损失的，有权追究相关人员的民事赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
来源:
土地山林纠纷律师
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