土地山林纠纷律师

　　掘金下一站—写字楼系列5

　　8月10日，佛山（楼盘）南海万达广场国际5A写字楼实景样板房璀璨开启。启动仪式还没开始，营销中心的入口处已经挤满了前来参加样板房开放盛典的人群，其中有不少投资客更是从深圳（楼盘）、东莞（楼盘）、广州（楼盘）远道而来。

　　万达中心到底要卖什么价？这是一个萦绕在大家心目中的问题。目前，正是佛山写字楼大规模集中入市的关键时期，万达中心的定价也将成为佛山写字楼价格走势的风向标。相对于毗邻的广州，佛山写字楼的售价一直处于低位。万达中心的出现，会否带来佛山写字楼售价的全面提升？这个谜底将在本月底揭晓。

　　大猜想

　　现状：本地写字楼最贵2.7万元/㎡

　　从2008年开始，佛山的写字楼售价进入到了一个上升通道，销售均价从7000多元/㎡逐步攀升到1.5万元/㎡，最贵的写字楼也达到了2.7万元/㎡。

　　虽然佛山写字楼售价不断上涨，但是与广深相比，仍然差距明显。随着佛山的产业转型升级，更多企业需要改变原有的工厂模式，转型升级走进办公室办公。在这种背景下，写字楼的售价也水涨船高起来。

　　目前，佛山写字楼的售价跨度比较大，产业园类型的办公楼售价维持在1万元/㎡以内；而位于城市核心地段，更具升值潜力的甲级写字楼，售价在1.5万~2.7万元/㎡不等。佛山写字楼的售价将持续攀升到怎样的高位？人们对此猜测不断。

　　价格大猜想：合理价：2万~2.2万元/㎡

　　猜想：“估计万达中心要卖到2万/㎡以上，现在这个板块最贵写字楼的吹风价已达到了2.7万元/㎡，万达中心不会太便宜。”投资客吴先生说。记者在采访中发现，目前千灯湖板块不管是住宅、商铺还是公寓，其价格都是佛山标杆。另外写字楼方面，2万元/㎡以上的写字楼在佛山很鲜有，而千灯湖板块已经出现了突破2万元/㎡的写字楼，作为有意引领佛山写字楼潮流的万达中心，售价也有可能突破2万元/㎡大关。

　　理由：千灯湖板块屡现价格楼王，有望出现佛山最贵写字楼。目前千灯湖板作为金融高新区，其在金融领域的地位已经基本奠定。从千灯湖板块的在售产品来看，4万多元/㎡的商铺、1.6万元/㎡的住宅，都成了佛山市场上的价格翘楚。写字楼应该也不会例外，该板块有望出现佛山最贵的写字楼。

　　期待价：约2万元/㎡

　　猜想：从佛山近期涌现的写字楼都属于高端甲级写字楼。以保利中心、绿地中心等为代表的高端写字楼售价徘徊在2万元/㎡附近。

　　理由：写字楼高成本,售价不会太便宜。据了解，比起住宅产品，写字楼的建筑成本要高许多。目前，千灯湖片区的高档住宅楼售价已经攀升到1.3万~1.5万/㎡，高端写字楼的定价在2万元/㎡左右更符合大家的心理预期。

　　惊喜价：1.8万~2万元/㎡

　　猜想：不管是保利中心还是绿地中心，售价都不敢轻易地突破2万元/㎡。但万达习惯的销售套路是以快打快销形式为主，万达中心若想快速消化，不排除会以惊喜的价格走量。

　　理由：快速走量，满足中小企业以及投资者需求。从万达的销售习惯来看，以价换量的形式，略低于市场预期的定价可能更能吸引中小企业以及投资者的目光。另外，作为佛山万达写字楼首次推出佛山市场，万达集团肯定会跟以往一样有一定的让利，并不完全为了追求单个项目的利润，因此会以一个具有竞争力的价格进入市场，同时也为客户带来更大的升值空间。

　　记者观察

　　写字楼售价涨得比租金快

　　写字楼在投资客的追捧下，售价自然会水涨船高。但是，佛山写字楼未来三年将迎来大批量新增供应，新增面积约320万㎡，是目前佛山写字楼总库存的整整三倍。随着供应量的增大，空置率必然会进一步推升。空置率提升，必然会影响租金，所以，写字楼租金增长的速度不会太快。

　　对于投资者来讲，写字楼的收益可能并不来自租金的回报，而是来自写字楼的增值。所以，从投资的角度来看，写字楼仍然值得出手。

　　在选择写字楼时，首先应考虑区位的发展潜力，就佛山而言，季华路、祖庙、千灯湖片区等都具有区位优势；还要考虑交通便利性。发展商的实力也很重要，买写字楼也要买大品牌，增值空间才大。写字楼的物业管理，也是重要指标，如今，房地产的增值空间很大部分来源于其运营管理水平，因此，具备专业管理水平的写字楼成长的空间更大。