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二手房固定房贷利率暂无缘享用
宏观调控下，银行的住房贷款也遭受到前所未有的考验。贷款额的不断缩水，加快了银行探索吸引新贷款的渠道。被业界讨论许久的固定利率房贷，也终于在众人的期盼中，又有了突破性的进展。
光大银行日前获批准成为国内首家推出该业务的银行。该银行宣布，将率先在京、沪试点。昨天，光大银行上海分行有关负责人在接受记者采访时表示，目前，总行在积极筹备向分行推广具体操作办法，但是，最受关注的利率设定问题，尚未正式出台。
二手房用户暂难享受
光大银行推出的首只房贷固定利率产品，名为“阳光生活”人民币固定利率住房贷款。据光大银行总行资金部负责人介绍，固定利率住房贷款，就是在贷款合同签订时，即设定好固定的利率，不论贷款期内利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，不会随基准利率变化而变化。
首批房贷固定利率业务将首先在北京、上海进行试点，有关人士透露，光大银行推出的固定房贷利率起点是1-5年期的房贷，还有5-10年期、10-20年期的不同品种。
对于最受关注的利率问题，光大银行负责人表示，固定房贷利率的利率基准将参考目前的房贷利率，可能比6.15%稍微高一些。
另外，该房贷产品的一个限制是，主要将针对一手房客户，暂时不考虑二手房客户。在风险控制上，对客户的资质考核也和普通的房贷一样，不同的是，在客户办理房贷时，银行会让客户选择是固定房贷利率还是浮动房贷利率。客户可以根据自己风险的承受能力，来决定使用哪种产品。
已办住房贷款的客户，暂时不能转换成固定房贷利率。
固定利率的双刃
虽然选择固定利率，购房者可以规避利息可能上升带来的负担，但使用房贷固定利率仍然存在风险。一般来说，固定房贷利率设计的利率会比现行房贷利率高，如果今后的房贷利率上升，对购房者而言是获利，但如果利率下降，购房者则面临损失。
光大银行上海分行有关负责人介绍，房贷固定利率的主要特点是，银行对存、贷款利率走势的详细分析和周密计算，为借款人设定一个确定的贷款利率，使借款人可以根据自己对于未来利率走势和风险偏好，灵活选择贷款的计息方式。
根据介绍，目前房贷固定利率和一般房贷审核客户的方式是相同的。这意味着，购买第一套房的自住型购房者，将获利较多。例如，当前5年期的贷款基准利率为 5.85%，优惠利率为5.27%，也就是说，如果是第二套及以上房贷，那么利率按照5.85%执行，如果是首次房贷，则可以享受5.27%的优惠利率，两者房贷利率的差额为0.58%.
而如果固定利率产品的期限为5年以下、利率按照6.5%左右来计算的话，首次房贷者采取固定利率，则与现行的浮动利率差额为1.23%（6.5%－ 5.27%），相差额度比较明显；而多次房贷者采用固定利率，与现行浮动利率差额仅为0.65%（6.5%－5.85%），相差额度相对较小。
房贷固定利率推出后，如何化解利率浮动带来的风险对银行是个巨大的考验。银行将固定利率设定得比现行的浮动利率高来获得风险溢价。固定利率的定价和期限是其中的关键，固定利率设定的高低考验银行的风险定价能力，利率设得过高，则吸引不了购房者，购房者会选择浮动利率；利率设得过低，则银行将承受较大的利率风险。正因为如此，目前各银行也都先考虑5年期的固定房贷利率，再按照市场需求，考虑新的品种。
光大银行上海分行有关负责人指出，银行可以通过资产负债匹配来消化固定利率带来的风险，也会适当研究一些新的产品来对冲和转移风险。
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土地山林纠纷律师
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