土地山林纠纷律师

　　中华人民共和国上海市浦东新区人民法院民事判决书(2003)浦民一(民)初字第12158号
　　原告甲，女，1971年10月18日出生，汉族，住上海市浦东新区×××路410弄6号501室。委托代理人***，***律师事务所上海分所律师。
　　被告乙，女，1969年1月4日出生，汉族，现在日本国。委托代理人吴×，上海市××律师事务所律师。
　　第三人丙，女，1963年12月1日出生，汉族，住上海市浦东新区×××路410弄33号202室。
　　第三人戊，女，1966年1月27日出生，汉族，住上海市浦东新区×××路410弄7号301室。
　　上述两第三人委托代理人王×，上海市××律师事务所律师。原告甲与被告乙买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加丙、戊为第三人，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告甲及委托代理人丁曙光、被告的委托代理人吴×、第三人丙、戊及委托代理人王×到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甲诉称，2001年10月25日，原、被告就原告向被告购买位于浦东新区×××路410弄6号501室的房屋签订买卖合同。同日，原告支付了合同约定的房款人民币177,000元。同年11月10日，原告人住该房。由于签合同时整个小区大产证尚未办妥，双方又在合同中约定，被告在小区大产证办妥后，必须帮助原告办理小产证。
　　现小区大产证已经办妥，原告要求被告履行义务遭推诿，故提起诉讼要求被告依约办理浦东新区×××路410弄6号501室的房屋产权手续，然后将其办出的小产证过户至原告名下。原告当庭提交如下证据材料：1、原、被告于2001年10月25日签订的《上海市房地产买卖合同》，证明原、被告间的买卖合同关系;2、被告于2001年10月25日出具的收据一张，证明原告已支付了全部房款;3、调配单位为上海××实业总公司、房屋受配人为乙的住房调配单一份，由该证据中家庭主要成员是己、调配原因栏中“保留私房产权”的内容证明被告有资格出售系争房屋;4、《房屋拆迁保留私房产权安置协议》一份，证明系争房屋是被告动迁而得;5、被告与案外人上海××物业公司××分公司于1997年4月19日签订的《××新村个产房屋委托管理合同》一份，证明被告是以系争房屋产权人的名义与他人签订合同的;6、被告与案外人上海××物业公司××分公司于1997年4月19日签订的《装修协议书》一份，被告在产权人一栏中签字;7、上海市公安局浦东分局××警察署出具的调查记录一份，证明被告与两第三人的户口登记在同一户籍内;8、上海市浦东新区房地产资料登记册，证明上海市浦东新区××集团房地产发展有限公司于2002年10月9日取得包括系争房屋在内的房产的大产证;9、调配单位为上海××实业总公司、房屋受配人为丙的住房调配单一份，证明该调配单中的房屋即上述第4份证据中的二套被安置房屋之一;10、第三人丙与案外人上海××物业公司××分公司于1997年4月19日签订的《××新村个产房屋委托管理合同》一份，证明第三人丙是以坐落于×××路410弄33号202室房屋产权人的名义与他人签订管理合同的;11、丙与案外人上海××物业公司××分公司签订的《装修协议书》一份，证明第三人丙是以坐落于×××路410弄33号202室房屋产权人的名义与他人签订协议的;12、证人庚的证词，证明两第三人对被告出售房屋是明知的，且没有提出任何异议;13、证人辛的证词，证明被告和第三人对房屋已经析产;14、律师函一份，证明原告曾催促被告办理产权证;15、煤气费、电费帐单，证明原告购房后一直在该系争房屋内居住;16、保险公司寄给被告的信函信封，证明被告的信件一直由原告通过第三人丙转交。被告乙辩称，原告确曾与被告签订系争的《上海市房地产买卖合同》及收取全部房款，但由于被告常年在日本，对国内的情况不熟悉，不知道系争房屋没有产权证不能买卖，且系争房屋是共有产，原、被告欺骗了原告母亲，使其认为房屋出租而签字。故原、被告签订的合同无效，请求驳回原告的诉请。被告未提交任何证据材料。
　　第三人丙、戊述称，原、被告签订合同时，系争房屋是尚未取得产证的动迁房，不能转让;且系争房屋又是共有产;未经所有共有人的同意也不能转让，故原、被告签订的买卖合同违反法律规定，是无效合同。第三人丙当庭提交如下证据材料：1、上海市农村宅基地使用证，证明动迁老房是被告、两第三人及父母共有;2、户籍资料四份，证明老房动迁时该户内有父母、被告及第三人丙四人户籍，其中父亲壬于1997年3月19日死亡，故产生遗产继承的法律关系。第三人戊当庭提交如下证据材料：1、上海市公安局户籍证明一份，证明第三人戊系壬、己之二女儿;2、××警署户籍摘录一份，证明第三人戊与父母分户的事实;3、上海市农村宅基地使用证，证明第三人戊另外造房的事买。经当庭质证，被告对原告提供的第1、3、7份证据无异议，对第2、4、5、6、8、9、10、11、14、15份证据的真实性未提异议;但表示第3、5、6、11份证据不能证明产权人是被告，产权人必须登记有效;对第12份证据的真实性表示异议;对第13份证据表示析产应有共有人书面协议，故该证词无法证明其真实性;第15份证据，表明原、被告是租赁关系，原告确实住在系争房屋内;对第16份证据表示不知道;两第三人对原告提供的第l份证据的真实性无异议;对第2、7份证据无异议;对第3份证据表示调配单不是产权证明;对第4份证据表示系争房屋的来源是私房动迁，可证明该房是共同共有;对第5份证据表示不是乙本人签字，不能证明产权人是被告;对第6份证据表示产权人一栏中被告名字由丙代签;对第8份证据无异议，但表示与本案无关;对第9份证据无异议，但表示进一步证明房屋是共有产;对证据10、11表示是临时协议;对第12、13份证据，表示两证人是就不同事实进行作证，所以是孤证，没有效力，对两证人陈述内容的真实性亦表异议;对第14份证据表示已收到，但是原告单方行为;对第15份证据无异议，但表示原告是租赁而非买卖;对第16份证据表示与本案无关。原、被告及第三人戊对第三人丙提供的证据均无异议。原、被告及第三人丙对第三人戊提供的证据亦均无异议。经审查，原告提供的第1—l1、14、15份证据，被告及第三人对其真实性未提异议，本院予以确认;证人庚、辛的证言，被告及第三人虽表示异议，但未提供任何能证明两证人之述不是事实或两证人无证明资格的证据，且两证人均出庭作证，故其证言是可信的，本院对原告提供的第12、13份证据予以确认;第16份证据;因被告及第三人均未认可，故该证据与本案无关，本院不予确认。对第三人丙、戊提供的证据，因质证各方均无异议，故本院对其证据均予以确认。
　　基于上述证据及当事人的庭审陈述，本院确认如下事实，原坐落于上海市浦东新区××乡××村××队33号的私房分立二户，其中一户内有户籍四人——即己、壬、第三人丙、被告乙，另一户内有户籍二人——即第三人戊及女儿癸。己、壬系夫妻关系，丙、乙、戊系己、壬之女儿。1996年10月31日，己代被拆迁人壬与甲方——××路工程建设指挥部签订《房屋拆迁保留私房产权安置协议》一份，约定壬以上述××乡××村××队33号房屋换得甲方的坐落于上海市浦东新区×××路410弄6号501室及同弄33号202室产权房二套。1997年3月19日，壬死亡。在办理上述安置房手续过程中。己与乙、丙曾一起至上海××实业总公司，要求将上述两套安置房出具两张调配单，分别写明乙、丙的名字。
　　1997年4月19日，上海××实业总公司就坐落于×××路410弄33号202室房屋出具房屋受配人为丙的住房调配单一份，明确该房调配原因为“××路市政工程建设，保留私房产权”。1997年8月21日，上海××实业总公司就坐落于×××路410弄6号501室房屋出具房屋受配人为乙、家庭主要成员有己的住房调配单一份，明确该房调配原因为“××路市政工程动拆迁，保留私房产权”。上述两份住房调配单经办人均为辛。2001年上半年，己向居住于×××路410弄33号101室的庚表示，其女儿乙有套房屋欲出售。经庚介绍，丙、己曾与案外人就房屋买卖事宜进行过协商，其时戊也到过场，后因果未成。嗣后，庚又将原告甲介绍给己。2001年10月25日，原告甲与被告乙签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将自有的坐落于上海市浦东新区×××路410弄6号501室房屋转让给原告，转让价款为人民币177,000元;合同第十二条规定“本合同自甲方(被告)取得房地产权证之日起生效”;补充条款中规定“一、甲方在能够办理产权证(大产证下来后)，必须积极配合乙方(原告)办理。甲方取得该房房地产权证后，必须将房地产权证卖给乙方。如卖给他人，视为违约。除退回乙方房款人民币壹拾柒万柒千元整外，另向乙方支付违约金人民币壹拾万元整……”。
　　案外人己在该合同附件五上签名同意出售上述房屋。同日，原告付清全部房款。同年11月5日，原告入住该房至今。2002年10月9日，上海浦东新区××集团房地产发展有限公司取得包括上述房屋在内的房产的房地产权证(大产证)。因被告至今未办理系争房屋的房地产权证(小产证)，原告遂提起诉讼。另，戊、癸户经动迁安置得坐落于上海市浦东新区×××路410弄7号301室房屋一套。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方的真实意思表示，被告虽在合同签订时尚未取得系争房屋的房地产权证，但双方已在合同中约定被告取得房地产权证为本合同生效条件，现被告取得房地产权证的条件已成就，其至今未取得房地产权证是由其不办理造成，责任在被告;案外人己作为系争房屋的同住人，在上述合同上签名同意出售房屋的事实客观存在，故根据诚实信用原则，原、被告签订的买卖合同应受法律保护。
　　原告根据上海××实业总公司开具的系争房屋调配单之内容，有理由相信其购买的系争房屋在办理房地产权证(小产证)条件成就时，该房屋的权利人是被告及案外人己。系争房屋是由私房动迁安置的产权房，期间因一共有权利人死亡引起继承，如两第三人及被告、案外人己等对该房屋尚未进行析产、继承，则两第三人均系该房屋的共有权利人。但根据证人庚的证言，两第三人及案外人己对被告出售系争房屋均是知情的;又因原告早于2001年11月入住该房，两第三人与原告居住于同一小区，对原告购房之事应是明知的，而在原告人住该房屋长达近二年的时间内未提出异议，由此可确认两第三人对被告该出售行为的认可。故两第三人以“被告出售房屋未经共有人同意”为由，要求确认原、被告间签订的买卖合同无效的请求，有违诚实信用，本院不予支持。综上，原告要求被告办理系争房屋产权证的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。鉴于系争房屋在原、被告签订合同时尚未被核准出房地产权证(大产证)，现原告要取得该房权证，须被告先办理出该房房产证，故本院可酌情延长双方办理权证时间。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十五条、第六十条之规定，判决如下：一、被告乙自本判决生效之日起六个月内，配合原告甲将坐落于上海市浦东新区×××路410弄6号501室的房地产权证办理至原告甲名下;二、第三人丙、戊要求确认原告甲与被告乙签订的《上海市房地产买卖合同》无效的请求，本院不予支持。本案起诉受理费人民币50元，由被告乙负担;第三人请求受理费人民币50元，由第三人丙、戊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起，原告及两第三人在十五日内，被告在三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长 孙黎代理审判员 倪红霞代理审判员 史一峰二oo四年十二月七号书记员 朱俊


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