个人出售住房所涉及的个人所得税问题包括税目、税率、应纳税所得额及应纳税额等几个关键问题。根据我国《个人所得税法》及相关税收规范性文件的规定，个人出售住房按“转让财产所得”税目征收，税率为20%的比例税率。一般而言，应纳个人所得税额等于应纳税所得额乘以税率。应纳税所得额为房产转让收入减除税务机关允许扣除的房屋原值、转让房产过程中缴纳的税金及有关合理费用。
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其中包括四方面内容。
一.房产转让收入是以实际成交价格为转让收入，但成交价格明显低于市场价格且无正当理由，税务机关有权根据有关信息核定其转让收入。
二.房屋原值：(1)商品房的原值为购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费;(2)自建住房的原值为实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关费用;(3)经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)的原值为原购房实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金;(4)已购公有住房的原值为原购公房时支付的，按照当地住房面积标准和经济适用房价格计算的价款，加上超标准面积部分按照市场价格计算的价款部分，以及按房改规定向财政部门或原产权单位交纳的所得收益部分和相关税费;(5)转让人不能提供完整、准确的房屋原值凭证的，税务机关在房屋转让价款1%-3%的范围内核定。
三.转让房产过程中的相关税金是指转让人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等，不包括个人所得税部分。
四.允许扣除的合理费用主要包括转让人实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。其中已购公有住房、经济适用房装修费用的最高扣除限额为房屋原值的15%;商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。
来源:
土地山林纠纷律师
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