一：商品房
1.契税：面积140平以下普通住宅:1.5%×成交价.面积140平以上非普通住宅按3%收取.
2.印花税:1‰×成交价.
3.营业税:5.5%×成交价(昌平为5.4%,八大城区为5.5%)
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注:房产证或契税时间满五年,面积在140平米以下的普通住宅免征营业税,满五年面积在140以上的非普通住宅征收差额营业税:(现成交价-原购买价)×5.4%
4.个人所得税:( 现成交价-原购买价-合理费用) ×20%或现出售价×1%.
注:房产证或契税票时间满五年则免交个人所得税,合理费用必须提供各种票据的发票
5.土地增值税：房产证时间未满二年，按成交价×1%收取，房产证时间满二年不满五年，按成交价×0.5%收取.
注:商品房面积在140以下(含)或房产证购五年,免征土地增值税.
二：成本价房
1. 契税：面积140平以下普通住宅:1.5%×成交价.面积140平以上非普通住宅按3%收取.
2.印花税:1‰×成交价.
3.营业税:5.4%×成交价.(昌平区)
注:房产证或契税时间满五年,面积在140平米以下的普通住宅免征营业税,满五年面积在140以上的非普通住宅征收差额营业税:(现出售价-原总价) ×5.4%
4.个人所得税:( 现出售价-原购买价-合理费用) ×20%或现出售价×1%.
注:如成交单价在4000以下,免交个人所得税,如成交单价在4000以上,则按以上公式交纳,房本或契税票满五年,则免交个税.
5.土地出让金:成本地价×1%×房产证面积
注:不同地区成本地价不同,如海淀为1560元,昌平为1290元.优惠价或标准价的住宅需补成成本价以后方可上市，补额公式为：成本地价×6%×房产证面积
6.土地增值税：房产证时间未满二年，按成交价×1%收取，房产证时间满二年不满五年，按成交价×0.5%收取.
注:商品房面积在140以下(含)或房产证购五年,免征土地增值税.
三：经济适用房
不满五年的经济适用房或满五年仍过户成经济适用房交易则需交纳:
1.契税：面积140平以下普通住宅:1.5%×原总价.面积140平以上非普通住宅:3%×原总价.
2.印花税:1‰×原总价.
3.营业税:5.4%×原总价(昌平区) 注:房产证或契税时间够五年,免征营业税.
4.综合地价款:(原总价-享受金额) ×10%, 注:享受金额是指买方审批表面积×4000元.如结果出现负数则免交.
满五年的经济适用房过户成商品房交易时需交纳:
1.契税：面积140平以下普通住宅:1.5%×3621×房本面积.面积140平以上非普通住宅:3%×3621×房本面积.
2.印花税:1‰×3621×房本面积.
3.营业税:面积140平以下的普通住宅免交营业税,面积140平以上的非普通住宅交差额营业税:( 3621×房本面积-原总价) ×5.4%.
4.综合地价款: 3621×房本面积×10%.
四:按经济适用房管理的房(回迁房)
按经济适用房管理的房过户成经济适用房交易时需交纳:
1.契税:1.5%×2650×房本面积.
2.印花税:1‰×2650×房本面积.
3.营业税:5.4%×2650×房本面积. 房本够五年免交营业税.
4.综合地价款:(2650×房本面积-享受金额) ×10%, 注:享受金额是指买方审批表面积×4000元.如结果出现负数则免交.
5.个人所得税: 2650×房本面积×1%.
按经济适用房管理的房过户成商品房交易时需交纳:
1. 契税:1.5%×3621×房本面积
2. 印花税: 1‰×3621×房本面积.
3. 营业税:5.4%×3621×房本面积. 房本够五年免交营业税.
4. 土地出让金:3%×3621×房本面积.
5. 个人所得税:3621×房本面积×1%
注:至今未发现有超过140平的回迁房,一般此种房都没有购房发票.
名词解释:
1. 普通住宅: 住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140(含)平方米以下;实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
2. 非普通住宅: 住宅小区建筑容积率在1.0(含)以下;单套建筑面积在140平方米以上;实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以上。
3.合理费用: 个人所得税中的合理费用是指:原交易的各种税费+此次交易的营业税+印花税+贷款利息+原装修费用
来源:
土地山林纠纷律师
13802974203