土地山林纠纷律师

　陈潮辉律师，土地纠纷律师,现执业于湖南勤人坡律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

　　

订二手房买卖合同必须注意的几点事项

第一、注意交易房屋的权属情况，主要指审查交易房屋有无抵押或存在其他共有人，根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利 的房屋不得转让，另外，共有房屋转让必须征得所有共有人的书面同意

第一、注意交易房屋的权属情况，主要指审查交易房屋有无抵押或存在其他共有人，根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利 的房屋不得转让，另外，共有房屋转让必须征得所有共有人的书面同意。

第二、注意审查房屋价款、其他费用及佣金，房屋价款应该由买房者与出卖人进行协商，但是，在实践中，大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的，因此，为防止不法中介故意抬高房价牟利，有必要充分了解交易房屋的出卖人的委托价，最好在中介机构的组织下直接与出卖人进行协商。除房价之外，还要明确交易税费的承担，另外，有些房屋有附属设施的，也应该明确价款。而对中介佣金应该明确委托价格、服务内容、佣金数额，并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定。

第三、必须对付款方式进行明确、具体的约定，这是签订二手房买卖合同最为关键的一点，交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险，目前，房款一般分三笔支付，除定金外，还有首付款和尾款，每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外，如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期的贷款额度的解决方法要先前进行特别约定。

第四、注意对交房情况进行严格审查，包括交房时间、交房条件、相关费用的支付等。买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。

第五、注意确定违约条款和救济方式，确定违约条款有利于防止违约行为的产生，维护守约方的权益，合同应该对如何承担违约，违约金、订金或赔偿金的计算与给付、免责情景、担保方式进行明确的约定。而一方违约后的救济方式通常包括诉讼或仲裁，买卖双方可以选择适用，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

二手房买卖这些税费要捋清

　　进入7月份，学区房又成了家长们买房热议的话题。孙女士的女儿今年4岁了，为了孩子上学她在桥东区千挑万选看中了一套房源，便电话联系上了房东。孙女士看了现房后，对房子很满意，双方达成了购买意向。　　几...

　　进入7月份，;学区房;又成了家长们买房热议的话题。孙女士的女儿今年4岁了，为了孩子上学她在桥东区千挑万选看中了一套房源，便电话联系上了房东。孙女士看了现房后，对房子很满意，双方达成了购买意向。

　　几天后，孙女士和房东相约到产权交易中心办手续。然而，当进入缴纳税费环节时，孙女士却被告知该房子虽已交房六年，但房产证是2012年签发的。按规定，营业税必须以房产证上的时间为准，个人将购买不足五年的住房对外销售的，全额征收营业税。按照计税价格的5%征收营业税。;第一次买房，还以为契税是以建成时间为准，如今算下来我要多交一大笔税费。;房东王女士算了算，总价45万元房产，要缴纳的营业税近2万元。房东认为，自己只负责卖房收钱，也不肯缴纳这笔钱。买卖双方产生纠纷，最终双方未能达成交易。

　　张家口市市住建局相关负责人提醒市民，房屋产权够不够五年以契税完税证或房产证发证日期为准，哪个在先以哪个为准;房改房以签订房改协议或交款收据日期为准，须到市住房和城乡建设局档案室开具房改时间证明。

　　买卖双方须按规定缴纳税费

　　根据相关规定，目前，张家口市二手房转让住房不够五年的卖方需缴纳的税款主要包括：营业税、城建税及附加、个人所得税。

　　营业税方面，产权不满五年的住宅为计税价格的5%;产权满五年的普通住宅可以免交，非普通住宅，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的;差额;征收营业税，营业税税率为5%。

　　城建税及附加方面，不论产权是否满五年，均按照缴纳营业税金额的7%征收城建税;按照缴纳营业税金额的3%征收教育费附加：按照缴纳营业税金额的2%征收地方教育附加;土地增值税及印花税暂免征收。

　　个人所得税方面，产权不满五年或产权满五年且转让不是家庭唯一一套住房的按照计税价格的3%进行定率征收。如果产权满五年，转让家庭唯一一套住房的免征个人所得税。

　　根据相关规定，二手房转让买方需缴纳的契税包括：自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，契税缴纳标准为：90平方米及以下减按1%税率征收，140平方米及以下按照1.5%税率征收，其余按照3%税率征收契税;个人购买自用非普通住房，按4%税率征收;对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税;婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。

　　据了解，根据国家相关规定，在二手房交易的税费中，各项税费由哪一方承担也有相应的规定。一般情况下，买方得缴纳契税，卖方则要承担营业税、城建税及附加和个人所得税。

　　买卖双方要了解各项税费明细

　　业内人士介绍说，除了常规需要缴纳的税费之外，二手房交易还可能存在一些潜在的税费。例如，赠与和继承的双方均需缴纳印花税……这些税费的数额不小，且容易忽视。二手房交易之前，往往没有计入预算，直到后期发现后又引发由谁缴纳的争议。潜在税费的出现，也是导致二手房买卖交易终止的原因之一。

　　二手房买卖，如果委托品牌中介买卖，中介机构都会事先将各项税费的明细列举出来，并在交易之前，将这笔费用告知双方。如果是买卖双方自行交易，或是为防止政策变动引发纠纷， 那么可以在合同中约定，各项税费以及可能出现的税费由谁缴纳的问题，以免因为税费缴纳问题而导致买不成房子的情况出现。

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