土地山林纠纷律师

　陈潮辉律师，土地纠纷律师,现执业于湖南勤人坡律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

养殖场拆迁禽畜出清补偿标准是什么

养殖场拆迁禽畜出清补偿标准是什么

依据我国土地管理法的规定，土地征收拆迁的补偿标准，是由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

相关法律规定

《中华人民共和国土地管理法》

第四十七条;征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

房屋拆迁补偿方式

拆迁补偿的形式有三种，即产权调换、作价补偿和产权调换与作价补偿相结合。

产权调换。

是指拆迁人用异地或者原土地上再建设的房屋与被拆迁人的房屋进行交换，被拆迁人原来的房屋被拆迁后仍然保留相应的房屋产权。

对于拆迁人来说有影响余房率的负面作用，但是有利于保护被拆迁人的房屋产权和其他合法权益，也是与住房制度改革的大趋势相符合的，所以《拆迁条例》赋予被拆迁人要求以产权调换的形式给予补偿的权利，并且规定：“拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换。”当然，产权调换也不是绝对的，对于还建有特殊困难，又没有其他房屋可供调换的建设项目，被拆迁人产权调换的要求就不能给予支持。另外，拆除地上附属建筑物也不实行产权调换，但要付给被拆迁人拆迁补助费。

作价补偿。

指拆迁人以支付货币的方式，赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失。作价补偿是拆迁人乐于采用的一种形式，它不仅可以一次性解决房屋拆迁安置中的种种问题，而且还可以有效提高房地产经营效益。不足之处是使用拆迁人从事房地产开发初始投资过大。

产权调换与作价补偿相结合。

产权调换与作价补偿相结合是指在拆迁补偿中，对被拆除的房屋一部分实行产权调换，一部分实行作价补偿。这是一种折衷的形式，有利于协调拆迁双方在补偿形式问题上的分歧。

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城市旧城改造中存在的问题及对策

一、城市旧城区改造中存在的问题

旧城改造缺乏科学指导与总体规划

不论是旧城改造还是新城建设，都应遵循统一规划、合理布局、综合开发的基本原则。实际上，一些零星插缝的违章建筑不仅不美观，还影响着城市各项职能的协调性，妨碍城市的发展，导致城市格局不规范、不合理，基础配套设施无法完善，使旧城的改造不彻底。

急功近利，忽视城市特色

不同的城市由于处于不同的地理位置，长时间的文化积淀而拥有自己的特色，但旧城区改造受时间和资金的影响，使得一些地区老旧的社区和自建住房与高楼林立的城市有些格格不入。此外，还包含一些历史悠久、具有当地特色的传统建筑，但这种“城中村”格局尚未被城市融合，许多处于矛盾中的城市往往为了自身的发展，使得这些传统建筑文化流失。但值得思考的是“千城一面”的情况与城市高密度的建筑是否真的是人性化的美好家园。所以，科学、合理地对旧城进行改造应创造出城市的特色，尝试更多风格迥异的城市建筑，展现独特的美。

资金问题影响工作进程

对原本的地区进行投资改造是实现土地增值的过程，但“旧改”的成本显然受拆迁规模、人口密度等因素影响，成为影响旧城改造成本的关键因素，资金一旦跟不上就很容易影响整体工作的进展，同时，对该地区的人们也会造成一定的干扰。

二、不良旧城改造方式的弊端

一是过于理想的单一终极规划目标，对现状的混乱无序多采取彻底否定态度，对城市社会的复杂问题视而不见，缺乏规划多目标的比对与平衡，从而造成阶级分化、治安犯罪等诸多方面的社会矛盾;二是规划理念及手段的简单化、标准化。以统一建设物质空间形态来确定城市的发展态势，却因忽视经济发展的内在规律而造成旧城社会经济活力的衰退与空洞化;三是“破旧出新”的规划模式过分追求功能的完美，生硬地将旧城有机社会网络割裂为单纯的功能社区，忽视了社会脉络的发展与内在联系规律;四是兼顾所谓公平的政策取向，规划方法较多地体现了政府部门的意志，较少反映地区现状及来自社会与个人的实际需求。政府和市场力量占据绝对主导地位，居民自身积极性尚未得到充分调动，特别是旧城改造项目的封闭决策，导致原住居民意志和愿望得不到应有的尊重;五是旧城改造建设与管理中相关法律法规的缺失。对旧城更新和房屋拆迁中所涉及的法律、道德问题认识浅薄，往往将多元化社会问题当作纯粹的经济问题对待，忽略了向合作模式迈进。通过对旧城格局的仔细研究，在遵循城市发展规律的基础上，要采取各种手段和方法去保留旧城原有的特色风貌，保证旧城的物质环境、经济发展和社会关系能够协调发展。

三、旧城改造中可采取的对策与措施

遵循城市的发展规律

在旧城改造时，要遵循城市的自然发展规律，坚持可持续发展道路不动摇，确保城市面貌得到有机的更新。这里所说的有机更新，也就是确定合适的规模，按照城市旧城区改造的内容和要求，把现在和今后之间的关系处理妥当。并在改造过程中，统一地管理、规划、配套、征地以及设计，坚持“五统一”的原则，按照相关步骤和计划进行旧城建设与改造。

以大众利益为前提

从我国的许多城市旧城改造可以看出来，大多投资商都局限于经济利益的影响，同时又有商业利益的诱惑，使得我国许多城市在旧城改造当中实行的是全部推倒拆迁，不对区域做出考查和具体分析，一律重新建设。此类做法看似成效较快，操作轻松，可是很容易对原有的架构、风俗风情和文化气息造成破坏，因此对于城市规划中的旧城改造应该以优化居民的居住环境为出发点，不要盲目的追求利润利益，在改造过程中依旧“建新如故，修旧如旧”为标准，来进行相关改造工作，以保证旧城改造之后所现存的历史文化得以保留，使城市规划实现社会效益和新城环境双赢局面。

加强规划引导

在旧城改造规划中，有关的城市规划部门要加大对旧城改造问题的引导力度，进行深入、仔细和全方位的研究工作，所制定出来的改造规划要确保科学有效，协调解决好存在的各种市政问题。在编制旧城改造规划的过程中要严格遵守经济规律，要有城市经营的观念，然后才能进行旧城改造。旧城改造的任何项目，都必须从土地分级与土地评估着手，测算土地市场和增值，认真地分析成本效益，保障旧城改造规划的顺利实现。

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